Tilinpäätöksen tulkitsemien

Asuntosijoittaminen on noussut viime vuosina roimasti ja uusia sijoittajia ilmaantuu koko ajan. Ennen kuin asuntosijoittamiseen ryhtyy, kannattaa tutustua perusasioihin, kuten taloyhtiön tilinpäätöksen tulkintaan. Yleensä kompastuskivet löytyvät yhtiön dokumenteista.

Vuokratulot ja hoitovastike

Sijoittajan kannalta varmasti tärkein asia on hoitovastike, sekä tämän rinnalla mahdolliset taloyhtiön vuokratulot. Taloyhtiö voi saada vuokratuloja omistamistaan liiketiloista ja asunnoista. Nämä vaikuttavat myös sijoittajan tuottoon. Vuokratulot laskevat hoitovastiketta, joka heijastuu tietenkin heti sijoittajan tuottoon positiivisesti. Vuokratuloilla voidaan rahoittaa peruskorjausremontteja tai vaihtoehtoisesti taloyhtiö voi myydä omistamiaan asuntoja ja näin rahoittaa remontit. Silloin osakkaille ei tule ylimääräisiä kuluja ja sijoittajakin kiittää.

Monesti vain varakkailla taloyhtiöillä on omistuksessa asuntoja ja liiketiloja, jolloin nämä ovat myös arvostettuja ja haluttuja yhtiöitä. Sijoittajan onkin helppo myydä tarvittaessa asuntonsa eteenpäin nopeasti. Kannattaa kuitenkin huomioida, että kulukontrollia seurataan hallituksen ja isännöitsijän kesken tarkasti, etteivät kulut karkaa varakkuuden vuoksi korkeaksi.

Hoitovastikkeen kehitystä kannattaa tarkkailla taloyhtiössä pitempään ja verrata sitä alueen keskiarvoon. Keskiarvoa suurempi hoitovastike ei ole sijoittajan kannalta hyvä, koska vuokratuotto jää silloin paljon pienemmäksi. Kuitenkaan liian alhainenkaan hoitovastike ei välttämättä ole hyvä. Sijoittajan kannattaa selvittää, mistä tämä taloyhtiössä johtuu. Onko esimerkiksi laiminlyöty ylläpitokorjauksia? Käytännössä keskiarvossa kulkeva hoitovastike on luotettavin ja paras vaihtoehto, mutta toki poikkeuksiakin on. Tärkeää sijoittajan kannalta on kuitenkin se, että hoitokulut kehittyvät tasaisesti eikä niissä tapahtuisi jatkuvasti suuria muutoksia.

Hoitojäämä ja yhtiön taloudellinen tilanne

Asunto-osakeyhtiöissä ei tavoitella voittoa, joten analyysi perinteisillä tunnusluvuilla ei ole kannattavaa. Tärkeä luku, mitä kannattaa arvioida, on hoitovastikejäämä. Luku kuvastaa vuoden aikana kerättyjen vuokratulojen, hoitovastikkeiden ja käyttökorvauksien riittävyyttä juoksevien kulujen hoitamiseen. Mikäli hoitojäämä on miinuksella eikä yhtiöllä ole rahavaroja taseessa, kielii se hoitovastikkeen noususta tulevina vuosina eikä näin ollen ole kannattava sijoitus. Se voi olla tarkoituksella miinuksella joinain vuosina, mutta jatkuvasti negatiivinen hoitojäämä ei kieli hyvästä taloyhtiöstä.

Jos taloyhtiö on hyvin hoidettu, hoitojäämä on positiivinen ja yhtiöllä on varoja noin kolmen kuukauden hoitokuluja vastaava määrä. Näin taloyhtiöllä on myös varallisuutta hoitokulujen hoitamiseen. Korkea hoitojäämä ja vahva kassatilanne ovat sijoittajan kannalta hyviä asioita – nämä ovat merkkejä siitä, että hoitovastike saattaisi laskea tulevaisuudessa.

Taseessa olevaa korkeaa velkaantuneisuutta tai negatiivista omaa pääomaa ei pidä turhaan säikähtää. Tämä on ainoastaan kirjanpitotekninen asia, joka ei vaikuta juurikaan sijoittajan tulovirtaan. Negatiivinen oma pääoma voi olla merkki esimerkiksi tuloutetuista peruskorjausremonteista. Vieraassa pääomassa olevat pääomalainat on jyvitetty osakkaille ja ne on aina huomioitu jo yhtiölainassa. Huomiota kannattaa kuitenkin kiinnittää jyvittämättä jätettyihin hoitolainoihin ja pankkien myöntämiin tililimiitteihin, koska nämä saatetaan tulevaisuudessa taas jyvittää osakkaille. Myös taloyhtiön lainojen korkotasot suositellaan tarkistettavan, koska ne vaikuttavat aina sijoittajan kuluihin.

Sijoittajan kannalta yksi tärkeimmistä asioista on peruskorjausten kirjaus. Taloyhtiöt voivat joko tulouttaa tai rahastoida remontit. Tulouttamisen etu on, että sijoittaja voi vähentää verotuksessa sekä lainan korot että lyhennykset. Sijoittajien kannalta tämä on siis paras tapa. Tästä hyötyvät myös osakkaat, koska omistusasuntojen hinnat ovat korkeampia tulouttamisen myötä ja näin arvokkaampia sijoittajille.

Taloyhtiöissä on mahdollista kerätä korjausvastiketta tulevia remontteja varten. Tästä ei ole sijoittajalle mitään hyötyä, koska rahavarat saattavat lojua yhtiön tilillä vuosia eikä sijoittaja saa siitä tuottoa lainkaan. Ja jos asunto myydään, kerätyt varat jäävät taloyhtiölle eikä niitä saa takaisin. Toisaalta, jos sijoittaja ostaa asunnon, kun varoja on kerätty, mutta remontteja ei ole maksettu, saattaa hän hyötyä tästä niin päin paljonkin.

Hyvä isännöinti taloyhtiössä tuottaa varmuudella omaisuudelle lisäarvoa. Onkin tärkeää, että myös sijoittajat vaikuttavat aktiivisesti yhtiökokouksissa ja hallitustyössä. Kiinteistötarina tukee kiinteistöjen arvonnousua kiinteistönvälityksen ja isännöinnin kautta, kysy tarjous!

Peruskorjaukset

Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitykseen kannattaa tutustua huolella. Ennen ostopäätöstä suositeltavaa on huomioida, koska suuret remontit kasvattavat vastikkeita ja näin ollen tuotto voi jäädä hyvinkin pieneksi. Tämä saattaa monesti hankaloittaa myös vuokralaisen löytämistä, jos suuria remontteja on tulossa. Hyvä nyrkkisääntö onkin, että osta vain asuntoja, jossa on kaikki suurimmat remontit tehty, jos kyseessä on vanha taloyhtiö. Suositeltavaa on myös myydä asunto ennen remontteja – tämä tuo myös hyötyä yhtiölainan verovähennyksiin. Suuret remontit käsittävät muun muassa putkiremontin, julkisivu- ja parvekeremontin sekä hissiremontin.

Pinnoiltaan huonokuntoista asuntoa ei kannata suuresti säikähtää, koska sen remontoiminen on suhteellisen edullista. Varsinkin suuriin taloyhtiöremontteihin nähden. Keittiön saa nykypäivänä uusittua parilla tuhannella eurolla, mutta peruskorjausremonteista kustannukset nousevat kymmeniin tuhansiin.

You Might Also Like